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房地产抵押贷款风险防控操作指南

房地产抵押贷款作为金融机构的核心业务之一，在支持实体经济、满足个人住房需求方面发挥着重要作用。然而，其固有的风险属性也不容忽视。有效的风险防控是保障资产安全、实现业务可持续发展的基石。本指南旨在从实务操作角度，系统梳理房地产抵押贷款各环节的关键风险点，并提供具有操作性的防控建议，以期为相关从业人员提供借鉴与参考。

一、贷前风险防控：源头把控，审慎筛选

贷前审查是风险防控的第一道防线，其核心在于对借款人和抵押物进行全面、深入、细致的调查与评估，确保“真人、真房、真用途、真还款能力”。

（一）借款人主体资格与还款能力审查

1.身份真实性与合法性核实：严格核验借款人（及配偶，如共同借款）的身份信息，确保其为年满十八周岁、具有完全民事行为能力的自然人或合法存续的法人及其他组织。对于自然人，应通过多种渠道交叉验证身份信息，防止冒用、伪造。

2.还款能力评估——核心中的核心：

*收入稳定性与持续性分析：重点审查借款人收入来源的稳定性、可靠性和未来的可持续性。对于工薪阶层，关注其工作单位性质、职位、工龄、收入流水（银行代发工资记录优先）；对于经营实体，关注企业经营状况、财务报表真实性、现金流状况、行业前景等。避免过度依赖单一收入证明，应尽可能获取纳税证明、社保公积金缴纳记录、经营合同等佐证材料。

*资产负债状况分析：全面了解借款人的资产构成（