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保障性租赁住房REITs市场现状研究

一、概述

1.1报告背景与研究意义

近年来，我国城镇化进程持续深化，新市民与青年人群体住房需求日益凸显，保障性租赁住房作为住房保障体系的重要组成部分，其金融化路径备受关注。2021年国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次明确支持保障性租赁住房REITs试点，标志着该领域进入制度化发展阶段。

保障性租赁住房REITs通过资产证券化盘活存量资源，有效缓解地方政府财政压力，同时为资本市场提供低波动性投资工具。当前市场处于起步阶段，亟需系统评估其运行机制与潜在价值，以优化资源配置效率。

本研究聚焦市场现状分析，旨在揭示规模扩张规律与结构性特征，为政策制定者提供数据支撑，助力投资者识别收益风险平衡点。研究成果对完善住房租赁金融生态、促进房地产行业转型具有显著实践价值，亦可为全球新兴市场REITs发展提供中国经验参考。

1.2研究范围与方法

本调研严格限定于中国境内已发行的保障性租赁住房REITs产品，时间跨度为2021年试点启动至2023年末，覆盖新建项目与存量改造两类资产形态。研究对象包括全部8只上市产品及其底层资产运营数据，排除市场化长租公寓REITs以确保样本纯度。

采用定量与定性结合方法：定量分析依托Wind数据库及交易所公告，测算市场规模与增长率；定性研究通过专家访谈与政策文本挖掘，解析