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物业费收取与物业服务标准手册

第1章总则与收费依据

1.1物业收费的基本原则与适用范围

定义界定：本章节依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条及《物业管理条例》第四十条，明确界定“物业服务费”为业主向物业服务企业支付的费用，其核心特征在于服务对象的特定性（专属于特定物业项目）与服务内容的对应性（涵盖保洁、安保、绿化、维修等基础服务）。收费主体：明确物业服务费由业主大会或业主委员会作为业主共同意志的代表，代表全体业主与物业服务企业签订《物业服务合同》并履行缴费义务，业主个人不得单独要求支付全额费用。

适用范围：本章节适用于新建商品房交付后的前期物业管理阶段（由建设单位选聘）、已竣工交付的共有部分物业（由业主大会选聘）以及老旧小区由业主自发或委托选聘的物业管理活动。费用构成：说明物业服务费并非单一费用，而是由基础服务费、专项维修资金（专款专用）、公共收益（如电梯广告费、停车费）及代收代管费用（如有）等部分组成，其中基础服务费约占总费用的70%-80%。价格机制：强调物业服务收费实行政府指导价与市场调节价相结合的模式，前期物业价格通常由业主大会选聘的物业服务企业提出，报房屋所在地房地产行政主管部门备案后执行；后期物业价格可协商确定但需符合当地指导价标准。

法律红线：明确规定物业服务收费不得违反国家有关价格规定的规定，禁止在合同中约定“包干制”且无业主大会同意