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小区物业管理与业主权益保护手册

第1章物业公司与业主权利

1.1物业公司与业主的基本法律关系

根据《民法典》第九百三十七条规定，业主与物业服务人（物业公司）之间是物业服务合同关系，物业公司是受托方，业主是委托方，双方遵循“意思自治”与“诚实信用”原则，核心在于明确服务边界与费用承担，业主享有监督权，物业公司享有按约服务权。在实务操作中，业主大会通过《业主大会议事规则》和《管理规约》确立业主自治权，物业公司则依据合同及法规履行管理职责，双方共同维护小区共有部分，若发生纠纷，应优先通过协商、调解解决，诉讼作为最后救济手段。

法律明确禁止物业公司利用业主的共有部分从事与物业服务无关的商业活动（如私自经营商铺），同时严禁物业公司克扣服务费用或虚报工程量，业主有权要求物业公司公开服务明细，确保财务透明。业主对物业公司的解聘权基于合同解除权，物业公司对业主的解聘权基于法定或合同约定的情形，例如业主大会通过决议解聘，或物业公司严重违约导致合同终止，双方均受法律保护，不得随意反悔。在合同签署阶段，业主需仔细审阅《物业服务合同》中的关键条款，包括服务标准、收费方式、违约责任及争议解决方式，物业公司应在签约前提供书面承诺函，确保双方权利义务清晰无歧义。

日常管理中，业主应定期查阅物业服务公告、财务审计报告及验收记录，物业公司应每季度向业主委员会提交服务报告，双方需建立定期沟通机制，及时响应业主