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物业费收缴与物业管理条例手册

第1章总则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主对建筑物、小区内的共用部位和共用设施设备进行共用管理、共用维护、共用经营、共用收益和共用处置的有偿服务活动。这一概念涵盖了从房屋交付使用到入住、从日常维修到长期运营的全过程，是保障社区和谐稳定的基石。适用范围严格限定于依法取得产权或使用权的住宅、商业、办公及工业建筑，以及由建设单位委托物业服务企业承担管理的公共区域。这些区域包括楼道、电梯、消防通道、绿化植被、公共照明及社区活动场地等，必须纳入统一的管理范畴。

物业管理服务通常以“包干制”或“酬金制”两种模式为主，前者由业主分摊费用，后者由物业公司提取酬金并扣除运营成本后上缴业主，具体模式需依据《物业服务合同》约定执行。所有涉及物业管理的活动均须遵循“依法、依规、依约”的原则，不得随意扩大管理范围或降低服务标准。例如，严禁将非公共区域（如业主私人阳台）纳入共用设施维护范围，或擅自调整物业费收费标准。本条例明确了物业管理服务的核心目标是提升居住品质、保障公共安全、促进社区文明，同时通过市场化运作实现服务价值最大化，确保物业管理的可持续性和长效性。

物业管理活动必须纳入城市社区治理体系，与政府行政职能相辅相成，通过制度化、规范化、法治化的手段解决社区矛盾，构建和谐稳定的居住生活环境。

1.2业主与物业使用人权利与义务

业主作为