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房地产评估与定价手册

第1章房地产评估基础理论与方法

第一节评估原理与核心概念界定

评估原理是房地产评估的基石，它揭示了评估师如何通过特定的逻辑链条，将评估对象的客观市场价值转化为评估师的主观价值判断。在实务操作中，这一原理体现为“替代原则”，即假设在评估日，购买该房地产的买家不会选择其他替代品，因此评估价格必须等于市场上最接近的类似房地产价格。若假设买家选择了替代品，则评估价格应等于替代品价格，这构成了价值形成的核心假设。“替代原则”的另一个重要方面是“最佳用途原则”，它要求评估师在确定价值时，必须假设房地产被用于其最佳用途，而非次优或劣用。例如，对于一座可建工业厂房的物业，