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物业管理与纠纷处理手册

第1章总则与基本原则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主委托物业服务企业，根据物业服务合同约定，对建筑物及其附属设施、相关场地、公共区域、共用设施设备进行日常维护、管理、修缮和维修，并实现保值增值的服务活动。本手册适用于已建立物业管理区域内的住宅、写字楼、商业综合体及工业园区等所有物业项目，涵盖从房屋交付入住至业主退居或项目移交的全过程。

适用范围界定需明确区分“已建成物业”与“在建物业”：对于已建成物业，重点在于维护现状和应对突发状况；对于在建物业，则侧重于前期介入、工程验收及后续移交准备。物业管理不仅包含实体设施的维护，还延伸至社区文化、环境绿化、停车秩序及邻里关系的协调，其核心目标是提升居住或经营品质，保障业主合法权益。本手册所指的“业主”包括全体房屋所有权人；“物业服务人”指依法取得物业服务许可证的企业；“业主委员会”则是业主大会的执行机构，代表全体业主行使权利。

适用范围需特别注意特殊情况：如共有部分产权归属不明、业主人数未达到法定人数（通常要求2人以上）或业主大会无法成立的情形，此时应参照相关法律法规及地方性法规执行。

1.2业主大会与业主委员会职能

业主大会是物业管理区域内的最高决策机构，由全体业主组成，负责制定管理规约、选聘解聘物业公司、决定重大维修资金使用等根本性事项。业主委员会是业主大会的执行机构