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住宅小区物业费收缴与维护手册（执行版）

第1章物业基础与收费政策

1.1物业定义与服务范围

物业是指由业主或业主共同拥有的建筑物、附属设施、场地及相关资产的总和，它不仅包含住宅楼体、电梯、消防设施等硬件设施，还涵盖社区内的绿化景观、公共道路、地下管网等软性环境资源，是业主共同生活的生产与生活环境载体。服务范围严格遵循《物业服务合同》约定，通常涵盖房屋日常维修养护、环境卫生清洁、秩序维护、绿化养护、公共秩序管理以及社区文化活动组织等核心职能，确保业主在居住过程中的基本生活需求得到专业保障。

服务范围界定需区分“共用部位”与“共用设施设备”，前者如楼道、大堂、外墙、屋顶、公共绿地等属于全体业主共有，后者如水泵房、配电室、电梯、消防栓等需定期维护；任何服务均不得侵占业主共有部分，必须经业主委员会或专有部分面积占比三分之二以上且人数三分之二以上的业主参与表决方可实施。服务边界清晰划分了物业服务企业职责与业主自治权利的界限，物业服务企业仅负责合同约定的日常管理与维护工作，无权擅自调整房屋结构、改变房屋用途或向业主收取与物业服务无关的费用，非合同范围内的事项必须通过业主大会决议执行。服务范围覆盖的“四防”体系（防火、防盗、防抢、防破坏）是物业管理的基础保障，要求物业人员建立完善的监控记录、门禁管理和巡逻制度，确保在突发事件发生时能迅速响应并有效控制风险，保障小区整体安全。