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房产交易流程与规范手册（执行版）

第1章交易前期准备与尽职调查

1.1主体资格核验与身份确认

首先需在不动产登记中心调取目标房屋的“不动产权证书”或“房屋所有权证”，通过“不动产查询系统”核实权利人姓名、身份证号及房屋坐落地址，确保证书信息与登记簿一致，若发现信息不符，需立即启动异议处理流程。针对自然人交易，必须查验身份证原件并核对人脸识别信息；对于非自然人主体，需调取其营业执照副本、法定代表人身份证及公司章程，确认其经营范围包含房屋买卖且无被列入经营异常名录的记录。

若涉及代持协议或亲属间交易，需额外签署《亲属代持确认书》并留存聊天记录作为辅助证据，明确代持人的实际出资人与名义权利人的关系，防止未来发生权属纠纷。对于通过中介平台或私下渠道获取的房屋，必须要求卖方出示“房屋买卖合同备案证明”或“网签备案信息”，确认该房屋是否已纳入当地存量房交易监管系统，以规避未备案交易的法律风险。在核验过程中，需特别关注房屋是否存在“一房二卖”的历史记录，可通过当地住建部门或法院公开诉讼信息查询系统，检索该房屋是否曾被其他买家签订过有效合同。

若房屋位于限购城市，需提前向当地住房保障部门咨询具体的限售年限及交易资格审核标准，确保交易主体符合当地户籍或社保缴纳年限要求，避免因资格不符导致交易无效。

1.2标的房产权属核实

再次登录不动产登记中心官网或前往线下窗口，打印房屋“查