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房产交易与经纪实务手册

第1章

1.1房屋权属界定与产权过户流程

房屋权属界定是交易的前提，需依据《不动产登记暂行条例》核实产权人身份。例如，在二手房交易中，买方需查验房产证（不动证）原件，确认权利人姓名与身份证号完全一致，若发现姓名变更，必须通过法院或公证处办理继承公证方可过户。过户流程严格遵循“申请-受理-审核-登簿”四步法。买方携带身份证、房产证、买卖合同及资金凭证至不动产登记中心窗口，提交材料后，工作人员需在5个工作日内完成受理审核，并确认权属无争议。

审核通过后，系统自动发起产权转移登记申请，此时房屋所有权即刻从原权利人转移至买方名下，原权利人需注销原不动证。例如，若遇开发商未缴清土地出让金导致无法过户，买方可先行签署《期房买卖合同》并支付定金。在办理转移登记前，必须完成抵押注销或查封解除。若房屋设有抵押，买方需先与抵押权人（银行）签订《抵押权注销协议》，还清贷款或取得解押证明，否则不动产登记机构将拒绝受理过户申请。登记完成后，买方应即刻前往不动产登记中心领取新的不动产权证书，证书上会显示新的权利人信息、面积、用途及共有权人情况。例如，若房屋为共有，买方需确保已取得所有共有人同意出售的书面同意书。

买方应核对房屋实际状况是否与登记簿记载一致，如面积误差超过3%，买方有权要求开发商或原卖方承担违约责任，并可申请退房或索赔。

1.2买卖合