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物业管理条例与法律法规手册

第1章总则与基本原则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主对建筑物、小区内的共用部位、共用设施设备以及相关场地享有共有权和共同管理权的前提下，由专有部分业主利用、管理、维护，实现其共有和共同利益的行为。根据《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本条例适用于已建成并交付使用，尚未出售的住宅、非住宅（如办公楼、商铺、商业综合体）以及公共配套设施的物业管理活动。对于尚未竣工交付的物业，其前期物业服务合同在业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位（开发商）与业主委员会或业主代表签订的临时物业服务合同，同样受本条例规范。

适用范围涵盖城市及城镇市区的各类住宅小区、商业楼宇、写字楼、医院、学校、养老院等公共建筑，以及农村集体所有物业的物业管理。无论物业规模大小，只要涉及建筑物管理、服务提供及公共事务协调，均纳入物业管理法律法规的监管范畴。物业管理服务通常包括对房屋建筑本体（如墙体、屋顶、电梯、消防设施）的维护保养，对小区内的环境卫生、绿化养护、治安巡逻、客户服务等日常事务的管理，以及对停车秩序、宠物饲养等专项问题的协调管理。在适用范围中，特别强调了对“共用部位”和“共用设施设备”的管理责任。例如，小区内的公共走廊、消防通道、电梯轿厢、配电房、水泵房等，不