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物业管理与业主关系手册

第1章总则与业主权利

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本手册适用于已交付入住且已选聘物业服务企业的小区，涵盖住宅、商业办公及混合用途物业，核心范围包括业主共有部分（如外墙、屋顶、公共通道）及专有部分（如自有房屋）。

在物业管理活动中，业主作为产权人享有所有权，而物业服务企业作为受托方，主要承担管理、维护与服务的义务，双方关系基于契约精神建立。适用范围界定需明确“交付入住”的时间节点，即房屋产权证办理完毕且业主完成入住手续后的状态，此阶段后的维修、养护及秩序维护均纳入本手册管理范畴。

本章节确立的“业主自治”与“专业服务”原则是后续所有条款的基石，任何物业管理纠纷的处理均应首先回归到合同约定与法律规定的权利边界上来。

1.2业主大会与业主委员会职责

业主大会是物业管理区域内的最高决策机构，由本栋楼或本栋楼内的全体业主组成，负责决定管理规约、专项维修资金的使用等重大事项。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同，并监督物业企业的日常履职情况。

业主大会的召开需遵循法定程序，包括会议通知的提前发布、参会业主的资格确认以及表决结