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小区物业费收取与使用规范手册（执行版）

第X章总则与收费依据

1.1物业服务的定义与适用范围

物业服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护及相关服务的活动。本手册适用于已依法取得不动产权证书（或房屋买卖合同中约定的交付条件）的住宅及商业项目业主，以及与其签订物业服务合同的全体物业服务企业。

服务范围涵盖小区内的公共区域、公共设施、绿化景观、环境卫生、秩序维护、客户服务及专项维修资金管理等全生命周期服务。服务范围明确排除业主个人住宅内部装修、家电安装维修及非合同规定范围的生活垃圾清运，这些属于业主自治或自行解决范畴。适用范围包括新建商品房交付后的物业管理期，以及存量房在法定免交物业费期限届满后的续聘物业管理。

若房屋处于租赁状态，租赁期内物业管理服务由出租人与承租人共同承担，但需明确由出租人向物业企业支付费用。

1.2业主与物业服务对象的界定

业主是指依法对建筑物专有部分享有所有权，并依法承担相应义务的自然人、法人或其他组织。物业服务对象包括全体业主、业主大会、业主委员会以及选聘的物业服务企业。

物业服务对象在物理空间上覆盖小区红线内的所有楼宇、庭院、道路及附属设施，形成完整的物业服务共同体。业主大会是业主行使共同管理权的最高权力机构，其决议具有法律效力，是物业