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小区物业管理与服务规范与流程（执行版）

第1章总则与职责分工

1.1物业管理服务范围界定

明确“社区”地理边界，以小区门禁系统、监控摄像头及物业公告栏为界，界定物理空间范围，确保服务覆盖无死角。划分“公共区域”与“专属区域”，公共区域包括道路、绿地、公共停车位及电梯间，由全体业主共同管理；专属区域如业主自建房、独立花园等，需单独列项管理。

界定“设施”清单，依据《住宅专项维修资金管理办法》，将电梯、消防栓、水泵房等列为共用设施，明确其产权归属及维护责任主体。划定“服务半径”，以业主实际居住楼栋为单位，将服务半径控制在200米以内，确保响应时间符合国家标准，避免服务盲区。区分“管理对象”，将已入住业主、长期居住但暂不购房的“准业主”纳入管理范围，明确不同群体的服务频次与响应标准差异。

建立“动态调整机制”，每季度根据人口流动数据和实际使用状况，对服务半径和服务对象进行复核，及时调整管理范围。

1.2物业服务主体资质要求

查验“营业执照”，确认物业公司持有有效的《营业执照》及《物业服务许可证》，经营范围须包含物业管理服务。审查“资质等级”，依据《物业管理条例》，检查物业公司的资质等级是否达到当地规定的三级及以上标准。

核实“人员配置”，要求公司配备不少于10名专职项目经理，且持有物业管理师证书或相关从业资格证书。检查“设备设施”，确认物业公司在项目