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房屋租赁与买卖实务手册

房屋租赁与买卖实务手册

第1章房屋租赁基础理论与合同订立

第一节房屋租赁法律关系概述

房屋租赁法律关系是指出租人与承租人之间，基于租赁合同而形成的、受法律调整的财产关系。在我国，该关系受《民法典》合同编及《城市房地产管理法》的严格规范，其核心在于确立房屋的使用权转移与租金支付义务。若房屋产权属于国家所有（如城市房改房），则需先通过行政划拨或出让程序取得使用权，进而形成合法的租赁关系。②租赁关系的成立必须具备两个核心要素：一是出租人必须依法拥有该房屋的处分权（即所有权或合法的租赁权），二是承租人必须具有完全民事行为能力并具备相应的履约能力。租赁关系自双方意思表示一致（即达成租赁协议）且交付房屋时即告成立，而非以办理过户登记为生效要件。④在租赁期间，租赁关系受法律保护，出租人负有交付符合约定用途的房屋及其附属设施，承租人负有按约定支付租金的义务，任何一方擅自毁损或违反约定均构成违约，需承担相应的法律责任。⑤租赁关系的存续期间，除法定或约定的特殊情况外，原则上不可随意解除。若双方协商一致可解除合同，但必须明确解除的时间节点及房屋现状，避免产生新的纠纷。租赁关系还受“买卖不破租赁”原则的约束，即租赁期间房屋所有权发生变动的，原租赁合同对新的所有权人继续有效，保障了承租人的居住或经营稳定。

第二节租赁合同有效要件分析

租赁合同有效的首要