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社区物业维护与服务规范手册

第1章总则与职责界定

1.1物业管理的法律基础与适用范围

物业管理活动必须严格遵循《中华人民共和国民法典》物权编及合同编的相关规定，确立“业主拥有专有部分所有权、共有部分由业主共同共有”的法律基石，明确物业服务合同是业主与物业服务人之间权利义务的核心依据。适用范围涵盖已竣工交付小区的日常维护、共用部位共用设施设备的运行管理、公共秩序维护以及环境卫生保洁等全生命周期服务，确保服务边界清晰，杜绝越权管理或管理真空。

法律基础要求物业服务企业必须依法取得《物业服务许可证》后方可开展经营，严禁无证经营，并需按照合同约定或政府指导价收取服务费用，保障服务资金的安全与合法。在适用范围界定中，需明确区分“专有部分”（如户内装修、门锁、家电）与“共有部分”（如外墙、电梯、道路、绿地），任何维护行为都须以区分所有权的法律事实为前提进行划分。适用范围的时间跨度覆盖从房屋交付后的一周磨合期（“交房7天”）到业主入住后的长期维护，不同阶段需采取差异化的维护策略，确保服务连续性。

法律适用还涉及《物业管理条例》对业主大会决策程序、业主委员会备案管理等行政监管条款，物业服务企业必须遵守这些规范，确保自身行为合法合规。

1.2业主大会与业主委员会的权利义务

业主大会作为最高权力机构，其决议事项必须经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的