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房地产评估规范与操作手册（执行版）

第1章总则

1.1适用范围与定义

本规范适用于所有依法取得土地使用权、进行房地产开发或存量房屋交易、抵押、租赁及司法鉴定等场景下的房地产价值评估活动，涵盖新建商品房、二手住宅、商业地产、工业厂房及特殊用途建筑等全品类资产。在定义层面，“房地产评估”特指由具备法定资质的评估机构，依据法律法规、技术标准和市场原则，运用专业方法对房地产在特定目的下价值进行估算的专业活动；而“评估报告”则是评估机构出具的、包含评估目的、对象、价值类型、评估基准日、评估结论及附件等核心要素的正式书面文件。

本规范特别界定“评估基准日”为评估师确定评估价值时采用的特定日期，该日期是连接评估对象实际状况与评估结论价格的关键纽带，所有价值波动均以此日期为参照点计算。“房地产”在本规范中严格遵循国家自然资源部及住建部发布的《城市房地产管理法》定义，即指为建造房屋而取得土地使用权的土地及其地上建筑物、构筑物及其不可分离定着物。“评估价值”是指评估师在评估基准日，根据评估目的、价值类型、市场状况等因素，对房地产在特定用途下的公允价值或交易价格的一种专业判断，区别于成本法、收益法或市场比较法得出的不同技术路径。

本规范明确评估机构、评估师及委托方需在评估期间内严格遵守保密义务，不得向任何第三方透露评估过程中知悉的非公开信息，除非法律法规另有规定或经评估机构书面同意。

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