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社区物业管理人员培训手册（执行版）

第1章法律法规与合规管理

1.1物业管理基本法律条文解读

《中华人民共和国民法典》是物业管理领域的根本大法，其中“物业服务合同”专章明确了物业服务人的权利与义务，规定物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，并对物业服务区域内的基本生态环境和环境卫生负责。这一条款确立了物业服务的法定底线，任何未明确约定或约定不明的行为均视为违约，业主有权要求整改。依据《民法典》第九百三十八条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，物业服务人因维修、养护、清洁、绿化、物业管理服务需要，应当事先将维修、养护、清洁、绿化、物业管理服务事项告知业主。这一条款要求物业人员在服务前必须履行“告知义务”，若未告知直接施工，将面临业主索赔及行政罚款的风险。

关于物业费收取标准，《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。该条款确立了“实质服务原则”，即只要提供了服务就必须收费，即便业主未实际使用部分服务（如深夜保安巡逻），也不能以此抗辩拒付。业主大会的召开与表决程序，《民法典》第二百七十八条规定了决定