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??北京法拍房·终极尽调合并手册

一、第一关：筛选房源（只碰安全盘）

1.渠道锁定

只看阿里拍卖-司法频道，确认发布方为北京市各级人民法院。

过滤标签：搜索结果中，务必勾选/确认“法院负责清场”、“无租赁”、“可贷款”。

绝对红线（避坑）：

看到“不交吉”、“不负责清场”直接划走。

看到“使用权”、“商住/公寓”、“划拨地”直接划走（北京补缴土地金成本极高）。

2.核心文件核查

进入详情页，必须下载查看《执行裁定书》和《评估报告》。

确认产权人是否为一人（产权清晰），是否涉及多人共有（共有产权过户极难）。

二、第二关：官方硬核查询（这一步防90%的坑）

建议在竞拍前1周开始，逐项核对

核查项目

北京专属查询入口/操作

风险点与判定标准

产权/抵押

1.北京通APP-不动产查询2.北京市不动产登记中心（各区政务大厅）现场查档

?无抵押、无查封、土地性质为出让。?划拨地=高额补缴金；多轮查封=流程复杂。

租赁/占房

1.实地看房（敲门确认）2.询问物业/邻居3.看公告备注“无租赁”

?空房或法院承诺清场。?有长期租约（买卖不破租赁）=买了住不进去。

户口/学区

1.房屋所属派出所（查户口）2.区教委/考试院（查学位）

?原户主能迁出；学位没用过或可释放。?北京无法强迁户口，影响落户/子女上学。

税费核算

套用北京2026税率表（见下方附表）