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社区物业管理人员培训手册

第1章物业法律法规与职业道德

1.1物业管理基本法律常识

物业管理是指物业服务企业接受业主委托，对共有部分和共用设施设备进行维修、养护、管理，维护公共利益和业主合法权益的活动。根据《物业管理条例》，物业共用部位和共用设施设备的所有权属于业主，业主大会或业主委员会依法行使共有部分的管理权。物业服务合同是物业企业与业主委员会或业主大会签订的协议，受《民法典》合同编保护。合同中必须明确服务标准、收费标准、违约责任及争议解决方式，任何条款若违反法律强制性规定均属无效。

业主大会是业主行使共同管理权的最高权力机构，其决议必须经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。物业服务企业需建立完善的档案管理制度，包括业主名册、合同档案、维修资金使用记录、公共收益账目等，确保资料真实完整，依法接受行政主管部门和社会监督。对于老旧小区改造、加装电梯等涉及重大利益调整的事项，物业企业不得擅自决策，必须严格履行告知义务并协助业主大会依法召开，确保决策程序合法合规。

从业人员在接触业主隐私资料时，必须严格遵循保密原则，不得向任何第三方泄露，若因违规泄露导致业主合法权益受损，需承担相应的民事赔偿责任及行业禁入处罚。

1.2民法典物权编核心解读

业主对建筑物及其附属设施享有