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资产评估师《资产评估实务（一）》核心内容精简版

第一部分核心评估方法（通用基础，占分约30%）

一、市场法（高频计算）

适用前提：存在活跃市场、可比参照物、交易条件可调整

核心步骤：选择参照物（3-5个，具有可比性）→差异调整（交易情况、交易日期、资产状况调整）→计算评估值（加权平均/算术平均）

关键公式：

评估值=参照物成交价格×交易情况调整系数×交易日期调整系数×资产状况调整系数

交易日期调整系数=评估基准日价格指数/参照物交易时价格指数

适用资产：不动产、机器设备、无形资产（部分）、流动资产（批量存货）

二、收益法（核心计算，主观题重点）

适用前提：资产未来收益可预测、收益期限可确定、折现率可量化

核心参数：

收益额（净收益=营业收入-付现成本-税费-折旧摊销，需剔除非经营性收益）

收益期限（有限期/无限期，土地使用权、无形资产需结合法定年限）

折现率（无风险收益率+风险收益率，或行业平均收益率）

关键公式：

有限期：评估值=Σ（各年收益额/（1+折现率）?）

无限期（稳定收益）：评估值=年净收益/折现率

适用资产：不动产（出租类）、无形资产（特许经营权）、长期股权投资（控股类）

三、成本法（基础计算，实务常用）

适用前提：资产处于持续使用状态、重置成本可测算、贬值可量化

核心公式：评估值=重置