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房地产行业财务部会计财务核算手册（执行版）

第一章总则与基础规定

第一节核算范围与适用对象

本手册明确界定财务部会计核算的核心边界，所有涉及房屋买卖、租赁、抵押、按揭贷款及物业管理的业务活动，均纳入统一核算体系，严禁将非经营性支出如行政办公费、差旅费直接冲抵房屋成本。适用对象涵盖房地产开发企业、商业地产运营主体及存量房交易中的中介机构，其核算重点在于资产全生命周期的价值计量与资金流的真实性归集，确保每一笔交易数据可追溯至项目立项阶段。

核算范围严格遵循《企业会计准则第1号——存货》及行业监管要求，重点对土地储备、在建工程、开发产品、开发成本及待售房产进行独立核算，杜绝跨项目合并报表导致的资产虚增。针对预售房款、按揭贷款利息及维修基金等特殊资金，设立独立的核算科目，实行“专款专用”的明细台账管理，确保资金流向与工程进度及合同履约情况严格匹配。适用对象不仅限于开发商，还包括持有商用写字楼、购物中心等经营性物业的企业，其核算需同步纳入物业收入确认、运营成本分摊及税务抵扣链条，实现业财一体化。

所有涉及房产处置（如出售、出租、抵债）的会计分录，必须依据《企业会计准则第4号——固定资产》及《企业会计准则第1号——无形资产》进行精准计量，不得随意调整折旧年限或残值率。

第二节核算依据与标准准则

本章节核算标准以财政部发布的《企业会计准则》为根本大法，同时严