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房地产行业法务部专员土地规划合规手册（执行版）

第一章土地权属与登记合规

1.1土地权利基础核查

本小节旨在通过“五步核查法”确认项目地块的权属链条是否完整、清晰且无法律瑕疵，是后续所有开发行为的基石。

需调取地块基础测绘成果，核实宗地四至界限、面积及几何形状是否满足《城市房地产管理法》规定的“四至分明”原则，若发现界址点存在争议，必须立即启动界址点争议调查程序。应通过不动产登记中心系统查询该宗地的“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等）是否齐全，若缺失任何一项，需立即停止开发程序并咨询法律顾问。

接着，需核查土地性质是否明确，确认“集体经营性建设用地入市”政策是否适用，若为集体土地，必须核实是否已完成“三权分置”改革及集体经营性建设用地入市试点的审批备案手续。同时，应对土地用途进行专项审查，对照《土地管理法》确认土地用途是否为“非农业建设占用耕地”，若发现擅自改变农业用途且未补办手续，需依据《土地管理法》第七十七条启动土地复垦或征收程序。需核实是否存在查封、抵押、租赁等权利负担，通过“全国不动产统一登记系统”或当地不动产登记簿进行穿透式查询，若发现未解除的抵押登记，必须优先处理抵押权实现问题。

在此基础上，编制《土地权属基础核查报告》，明确列出所有核查项的“是/否”状态及法律依据，若发现任一关键项缺失，必须出具《整