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房地产尽职调查核心事项清单

房地产尽职调查是一项系统且复杂的工程，其目的在于全面揭示目标房地产项目的潜在风险与内在价值，为投资决策、并购交易或项目管理提供坚实的专业依据。这份清单旨在梳理核心核查事项，为相关从业者提供一个结构化的思考框架与操作指引。

一、法律层面：权利根基的稳固性核查

法律层面的审查是整个尽职调查的基石，直接关系到资产权利的合法性与完整性。

1.产权归属与权属证明：

*核查不动产权证（或土地使用证、房屋所有权证）的真实性、完整性及有效性，确认产权人信息与交易对手是否一致。

*追溯产权变更历史，审查历次转让、抵押、赠与等行为的合法性与合规性。

*关注共有权情况，如有共有，需确认其他共有人的意见及优先购买权等问题。

2.土地性质与用途：

*明确土地使用权类型（出让、划拨或其他），核查土地出让金缴纳情况及相关证明文件。

*确认土地规划用途与实际用途是否一致，是否存在违规变更用途的情况。

*关注土地使用年限及到期后的处理方式。

3.规划与建设相关许可：

*核查项目是否取得完整的规划许可证（包括总体规划、详细规划、建设工程规划许可证等）。

*审查建设工程施工许可证、开工报告等建设审批文件的有效性。

*确认项目实际建设情况是否与规划许可一致，有无超建、违建等情形。

4.租赁与占用情况：

*核查是否存在租