仓储物流REITs专题：换租潮起估值洗牌，区位为锚精选为本.docxVIP

换租潮起估值洗牌，区位为锚精选为本

——仓储物流REITs专题

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摘要

n受电商需求结构调整及供给释放影响，过去一年仓储物流行业深度调整，市场租金承压。传导至REITs层面，不同租赁模式压力路径显著分化：市场化租赁型直面市场波动，出租率与租金普遍承压；关联方整租型依托长约锁定，

存续期内现金流高度稳定，但长租约约定的年度租金增长在市场下行期形成估值“陷阱”——存续期租金持续脱锚上行，到期续租时需一次性回归市场水平，降幅远超市场化租赁型的渐进式调整。嘉实京东仓储REIT重庆、廊坊项目续租租金分别下调16%、30%，即为“溢价回归”的典型案例。二级表现上，该REIT续租公告前价格下跌约10%，续租落地后反弹约10%，基本收复跌幅，表明优质资产在换租扰动中的过度回调往往为后续修复提供窗口。26-27年，多只REITs将迎超20%租约集中到期，换租浪潮仍在释放中，回调布局窗口已然显现。

n行业：供大于求，租金普降。供给端，25Q3全国物流地产新增供应118万㎡，同比下降40%，供应节奏放缓，新增供应集中于上海、广州和东莞；预计25-26年新增超400万m2,广州、上海等五省市主导。需求端，受贸易摩擦、电商转型影响，25Q3主要物流市场净吸纳量约123万㎡，同比缩量，但与新增供应基本持平。市场租户成