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居住权转让限制及案例

引言

居住权作为《民法典》物权编新创设的一项用益物权，其核心在于保障特定自然人在他人住宅上满足生活居住的需要（王利明，2020）。与所有权、租赁权不同，居住权具有强烈的人身依附性与保障性功能，这决定了其在权利流转上必然受到严格限制。明确居住权的转让边界，不仅关乎权利本身的稳定性和立法初衷的实现，更直接影响到住宅资源的有效配置、弱势群体的居住保障以及交易秩序的维护。本文旨在系统梳理居住权转让的法律限制框架，结合司法实践中的典型案例，深入剖析限制规则的理论基础、现实困境及完善路径，以期对居住权制度的规范运行提供有益参考。

一、居住权的基本法律属性与转让受限的根源

（一）居住权的核心特征：保障性与人身专属性

居住权源于罗马法，其核心价值在于为特定身份关系（如离婚配偶、无房亲属）或特定需求（如养老）的自然人提供长期、稳定的居住保障（房绍坤，2021）。我国《民法典》第三百六十六条明确规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”该定义凸显了其两大核心特征：目的限定性（仅限于满足“生活居住需要”）与主体特定性（通常指向特定自然人）。这种强烈的保障属性和人身依附色彩，是居住权原则上不得转让、继承的根本法理基础（最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组，2021）。若允许自由转让，极易导致居住权沦为投资炒作的工具，背离其保障