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2026年辽宁法院员额考试练习题及答案

一、案例分析题（本大题共40分）

（一）民事案例（20分）

2024年3月，李某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于沈阳市浑南区某小区101室房屋，总价180万元，首付60万元，余款120万元通过银行按揭贷款支付。合同第15条约定：“出卖人应于2025年6月30日前交付房屋；若逾期超过90日，买受人有权解除合同，出卖人需退还已付房款并按已付房款的5%支付违约金。”2025年7月，该小区因开发商拖欠施工方工程款被法院查封，项目停工。截至2026年3月1日，房地产公司仍未交付房屋。李某于2026年3月15日向法院起诉，请求解除合同、返还首付60万元及利息（以60万元为基数，自2024年4月1日起按LPR计算至实际返还之日）、支付违约金3万元（60万元×5%）。

庭审中，房地产公司辩称：1.项目停工系因施工方擅自撤场，属于第三方原因，非自身过错；2.李某未按合同约定书面通知解除合同，直接起诉不符合约定程序；3.违约金标准过高，请求调减。

问题：

1.李某是否有权解除合同？请结合《民法典》相关规定说明理由。（5分）

2.房地产公司关于“第三方原因免责”的抗辩是否成立？（5分）

3.李某未书面通知解除合同是否影响其解除权行使？（5分）

4.若法院支持解除合同，违约金是否应调减？如何确定利息与违约金的关系？（