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REITs估值中的现金流折现法

一、现金流折现法的基本原理与REITs估值适配性

（一）现金流折现法的核心逻辑

现金流折现法是基于资产未来预期现金流的现值来判断其内在价值的经典估值方法，其核心逻辑在于：任何资产的价值本质上取决于它在生命周期内能够为持有者带来的全部净现金流，将这些现金流按照反映资产风险水平的折现率进行折现，得到的总和即为资产的合理价值。这一方法根植于资金的时间价值理论，即今天的一元钱比未来的一元钱更具价值，因为当前的资金可以通过投资获得收益，而未来的资金则面临不确定性与通胀侵蚀（巴菲特，1992）。

与依赖市场交易价格的相对估值法不同，现金流折现法属于绝对估值法，它不直接参考同