地产行业商业不动产REITs个券解读(二)——收租资产系列报告之十四-260509-平安证券.pdfVIP

证券研究报告

商业不动产REITs个券解读（二）

——收租资产系列报告之十四

行业深度报告地产行业强于大市（维持）

证券分析师

杨侃投资咨询编号：S1060514080002

王懂扬投资咨询编号：S1060522070003

2026年5月9日

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投投资要点资要点

•奥莱REIT：唯品会同步布局“基础设施+商业不动产”REITs赛道，其中商业不动产REITs估值略高；砂之船REIT原始权益人砂之船集团拥有丰富

奥莱运营经验，拥有新加坡REIT平台，二者均存在双平台并行问题。唯品会、砂之船商业不动产REIT底层资产核心指标大多保持增长态势，其中

唯品会郑州项目联营扣率最高，通常意味着更高的品牌议价能力，项目竞争力更强，估值单价亦处于最高水平。从业态对比上看，郑州项目服装

服饰和运动户外占比较大，哈尔滨项目超市和影院占有较大面积，砂之船N业态含量高；砂之船联营收入占比较低，电影院业态有待调改为品牌

集合店，从而提升坪效；唯品会保底销售额占比较高，具备较强话语权。整体看，砂之船西安项目、唯品会郑州/哈尔滨项目在建筑体量、年销

售额、或出租率方面表现优于主要竞品，处于本地头部地位，但砂之