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房地产行业财务部会计账务处理工作手册

第1章基础理论与制度管理

1.1会计准则与税法适用解析

首先明确增值税的流转税性质，建筑安装工程承包业务需按照《增值税暂行条例》计算销项税额，而个人销售住房取得的收入属于“个人销售不动产”，适用5%的征收率，但个人销售住房取得的收入减除2%的征收率后，按照3%的征收率计算应纳税额。针对企业所得税的汇算清缴，企业需依据《企业所得税法》规定，对每一纳税年度收入总额、成本、费用、税金、损失和其他支出进行核算，确保账簿记录与纳税申报表数据一致，否则将面临补税及滞纳金风险。

在土地出让环节，若采用“出让金”方式收取，则按5%的征收率计算缴纳增值税，同时需按规定缴纳契税，并依据《自然资源部关于规范城镇国有建设用地使用权出让有关政策的通知》规定签订出让合同。对于房地产开发企业，需严格执行《房地产开发企业财务制度》，在计算土地增值税时，需对转让房地产取得的收入全额减去扣除项目金额后，按30%的税率计算缴纳，且扣除项目中的土地价款需按3%的税率计算缴纳土地增值税。在会计处理上，需依据《企业会计准则第15号——建造合同》进行收入确认，按照完工百分比法确认合同收入和合同费用，并计提相应的合同预计损失准备，确保收入确认时点符合权责发生制原则。

税务筹划方面，需充分利用“营改增”政策，将原征收5%的营业税业务转为征