2025年房地产估价与评估手册.docx

2025年房地产估价与评估手册

第1章总论与基础概念

1.1房地产估价的基本理论

房地产估价是指以估价目的为依据，运用估价理论、原则、方法和程序，对房地产在估价时点上的价值进行分析、测算和判断的过程，其核心在于通过还原房地产在特定假设条件下的市场交换能力来确定其客观价值。在理论层面，价值被视为一种主观与客观的统一体，既包含市场参与者对房地产价格的主观预期，也包含由供求关系、宏观经济环境等客观因素共同决定的内在价值规律，二者在估价时点达到平衡。

价值评估模型是估价理论的核心工具，如成本法中的资本化率法（CapRate），通过将房地产未来预期收益折现至时点来计算价值，其基本公式为