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2025年房地产金融业务操作与风险管理手册

第1章宏观政策与战略导向

1.1国家房地产调控政策演变

回顾2024年至2025年初，国家针对房地产市场的调控政策从“防风险”向“保民生、促转型”的精准化方向转变，重点聚焦于遏制“高负债、低质量”的房地产投资泡沫，同时通过“房住不炒”的长期定位，引导市场回归居住属性。在政策工具箱方面，2025年延续了“房住不炒”总基调，但更强调“租购并举”的实质性落地，要求各地政府加快建立多主体供给、多保障模式下的住房供应体系，确保新市民和青年人住房需求得到满足。

针对存量房市场的去化压力，政策导向明确支持“以旧换新”和“城市更新”作为主要抓手，鼓励通过拆除低效用地、老旧小区改造等方式，释放被捆绑的存量资产价值，盘活城市空间资源。监管层进一步明确了房地产企业融资的负面清单，禁止利用房地产项目资金进行高风险投机性投资，并要求金融机构严格执行“三道红线”之外的差异化融资指导，严禁房企通过虚构项目、关联交易等方式进行资金空转。在房地产税改革试点方面，2025年政策预期进一步细化，旨在通过渐进式推进，逐步完善房地产税制度框架，对持有年限长、增值空间大的存量房产征收从价税，以此调节财富分配并增加政府财政收入。

政策还特别强调对“恶意逃废债”行为的严厉打击，建立房地产领域债务违约的联合惩戒机制，对恶意逃废债的房企及其关联人员实施行