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2025年房地产评估与定价手册

第1章市场环境与宏观政策

1.1宏观经济周期与房地产走势

当前全球主要经济体处于加息周期与通胀博弈的关键节点，美联储维持高利率至2024年底，导致全球资产价格承压，国内房地产作为强周期行业，其投资回报率显著下降，迫使房企从“高周转”转向“高品质、低杠杆”的稳健经营策略。根据国家统计局预测，2024年中国GDP增速有望回落至4.5%-4.8%区间，而房地产投资占GDP比重将从2023年的28%降至2025年的25%左右，这意味着房地产不再是拉动经济增长的绝对引擎，而是需要与科技、消费等其他产业共同发力。

在居民收入预期趋弱的背景下，居民消费意愿分化加剧，购房需求从“改善型”向“刚需型”收缩，导致新房市场出现“卖得越多、剩得越少”的倒挂现象，二手房挂牌量持续攀升，市场流动性大幅缩减。受出口导向型经济转型影响，国内制造业PMI连续多月低于50荣枯线，房地产作为出口的重要中间品，其产业链上下游企业的订单增速放缓，进一步抑制了房企的投资扩张能力和资金回笼速度。从资产端看，在存量房时代，房产的金融属性大幅弱化，其增值空间被大幅压缩，持有成本（如物业费、取暖费）逐年上升，导致部分业主选择“以租代售”，市场交易结构发生根本性变化。

政策导向明确转向“房住不炒”的长期战略，不再单纯追求房价短期暴涨，而是强调“租购并举”