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2025年房地产评估方法与实务操作手册

第1章房地产评估基础理论与最新政策导向

1.1房地产评估基础理论体系

房地产评估的核心定义是依据法定程序，运用科学的方法，对房地产在特定时点的价值进行估算的过程，其本质是对未来收益能力的预测与折现，而非简单的市场价格倒推。评估理论体系建立在三大支柱之上：成本法（反映重置成本）、市场法（反映交易价格）和收益法（反映未来收益），三者互为补充，需根据评估对象类型灵活选择主导方法。

房地产具有不可移动性、特定性和收益性三大特征，这决定了评估时必须剥离物理折旧、时间价值及权利限制，还原其内在价值。在评估过程中，必须严格区分“房地产”与“房地产要素”