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物业管理条例与政策解读手册

第一章总则

第一节物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这一定义明确了物业管理的核心主体是业主与物业服务企业，核心内容是“三管一保”（管理、维修、养护、保安），核心目标是维护共同利益。物业管理服务的适用范围涵盖住宅、商业办公、工业厂房、学校医院等各类建筑物及其附属设施。对于住宅小区，通常以建筑面积为计算单位，一般以2万平方米或3万平方米作为服务项目的分界点，超过此规模的项目应纳入统一物业管理范畴。

物业管理针对的是已经建成并交付使用的房屋及其附属设施，包括新建物业、改建物业和续期物业。对于尚未交付使用的在建工程，其前期物业管理由建设单位选聘物业服务企业，但业主大会成立后需重新选聘。物业服务企业必须持有国家或地方住建部门颁发的《物业服务企业资质证书》，方可承接物业管理业务。资质等级分为一级、二级、三级，不同等级对应不同的服务标准、收费水平和人员配置要求，不具备相应资质的企业不得开展物业管理活动。物业使用人是指实际占有、使用物业建筑物及其附属设施的个人、法人或其他组织，包括业主、租户、访客等。物业使用人享有使用权，同时也负有遵守物业管理规约、爱护公共设施、缴纳物业费用的