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房产经纪业务操作与客户服务手册

第1章房产经纪业务全流程操作规范

1.1房源获取与初步筛选标准

经纪人需建立“多渠道扫描机制”，每日固定15分钟利用房产APP、本地中介群、业主群及官方MLS系统同步检索目标区域房源，重点关注近30天内更新的房源，确保信息时效性达到“日更”标准。初步筛选时，必须严格执行“四看”标准：即看房屋实际面积与挂牌面积是否一致（误差率控制在3%以内）、看户型结构是否匹配客户家庭结构（如三代同堂需大横厅）、看采光通风是否达标（阳光充足时长需12小时/天）、看物业配置是否满足安全需求（如配备监控、双卫）。

在筛选阶段，需运用“价格锚点法”，将客户预算划分为“理想价”、“可接受价”和“底线价”，并设定5%的溢价容忍度，剔除明显低于市场公允价的“捡漏房”或存在重大硬伤（如承重墙拆除、顶楼漏水）的房源。对于长租客户，需额外核查房屋“人证合一”情况，重点查验水电燃气表读数、物业费缴纳凭证及房屋租赁合同签署时间，确保房屋交付即符合签约条件，杜绝“带租约”或“无租约”风险。针对二手房交易，必须核实房屋产权状态，通过不动产登记中心系统查询是否存在抵押、查封、异议登记等限制交易情形，并确认房屋是否已完成“满二”（二套房满两年）或“满五唯一”（首套房满五唯一）的税费优惠认定。

建立房源“健康度评分卡”，对房源进行量化打分，综合考量房屋价值