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住宅小区物业费收取与管理手册

第1章物业收费管理制度

1.1收费依据与范围界定

本制度严格依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、《物业管理条例》第四十条及当地房管部门最新发布的《物业服务收费管理办法》作为根本法律与行政规章，确立物业收费的合法性基石。收费范围明确限定为业主交付给物业服务企业使用的公共设施、服务设施及其运行维护费用，具体涵盖公共区域照明、安保、清洁绿化、电梯维保、房屋检测维修及公共区域设施设备更新改造等全部必要支出。

严禁将应由业主承担的个人生活消费费用（如水电燃气费、物业费以外的个人家电维修费）混入公共收费范围，必须通过业主委员会或全体业主大会进行单独公示与表决，确保收费边界清晰。对于已纳入政府指导价管理的住宅物业服务，收费依据必须包含政府定价文件、发改价格文件及物价部门核准的收费标准，任何企业不得擅自变更或突破政府核定的基准价。收费范围界定需遵循“收支两条线”原则，所有公共收益（如电梯广告费、公共车位租金、停车费）必须全额存入指定银行账户，严禁截留、挪用或用于非公共支出，确保资金流向透明可追溯。

界定过程中必须区分“共用部位”与“共用设施设备”，共用部位指业主共有且不可分割的公共区域，共用设施设备指专有部分以外的设备、管线及附属设施，二者在维护成本核算上必须严格区分。

1.2收费标准公示与备案

物业服务企业必须于合同签订后30日内