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2025年物业服务规范与服务质量手册

第1章

物业服务目标与范围界定

1.1物业服务目标与范围界定

物业服务目标应依据《民法典》第九百三十七条规定，由业主大会或业主委员会通过业主大会会议决议确立，必须明确涵盖“安全、舒适、便捷、环保、高效”五大核心维度，例如设定“房屋完好率不低于98%、“绿化养护周期不超过3个月”等量化指标，确保目标具有法律约束力和可执行性。服务范围界定需严格遵循物业规划图与交付使用说明书，以“四至”界限（即小区红线、道路红线、绿化红线及建筑物外墙）为基准，明确涵盖公共区域（如大堂、电梯、公共绿地）及专有部分（如户内装修、家具家电），严禁将车辆停放、公共照明等经营性或公益性活动纳入服务范围，避免服务边界模糊引发纠纷。

针对老旧小区或新建楼盘，服务范围界定需结合历史遗留问题，例如在老旧小区中明确区分“原属开发商管理的设施”与“业主自行管理的非公共区域”，并依据《物业管理条例》第二十二条，将涉及全体业主共有部分的设施维修基金使用范围清晰界定为“共用部位共用设施设备”的预防性维护。服务范围的动态调整需建立定期评估机制，例如每两年进行一次服务边界复核，当出现小区道路改造、屋顶防水工程或电梯更换等涉及公共利益的项目时，应及时修订服务范围，确保服务内容与实际物理空间完全一致，防止服务真空或越权。服务范围界定应包含“服务标准”与“服务期限”两个关键要素，例