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2025年物业管理规范与社区服务指南

第1章总则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据《民法典》第九百三十七条及《物业管理条例》第二条，本规范所称“物业管理”涵盖住宅、写字楼、商业综合体及工业园区等多种业态，核心在于“服务+管理”的双轮驱动模式。

适用范围严格限定于已依法取得不动产权属证书并办理前期物业服务合同备案的住宅项目，以及已签订正式物业合同的商业办公项目，不包括未落实产权登记的临时建筑或公共租赁住房。物业服务企业必须持有住房和城乡建设部门颁发的《物业服务企业资质证书》，其资质等级需与项目规模相匹配，例如一级资质通常对应大型综合体，二级资质对应普通住宅小区。本规范适用于业主委员会（业委会）、业主大会、物业服务企业、社区居委会及第三方专业服务机构，各方需依据法律法规及合同条款履行各自法定职责。

本章节所述“房屋”不仅指物理实体建筑，还包括其附属的公共区域、地下空间及屋顶花园等，所有管理活动均需在项目红线范围内进行。

1.2业主与物业服务关系概述

业主是物业的合法所有权人，享有对共有部分的占有、使用、收益和处分权，同时负有保障物业安全运行的义务，这是物业服务关系的基础法律