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社区物业维修与业主投诉处理手册

第1章物业基础与职责界定

1.1物业服务范围与对象范围

物业服务范围涵盖建筑物及其附属设施、场地、绿化、环境卫生、秩序维护、设备运行、公共秩序维护、房屋维修养护、公共活动场地及社区文化活动等全方位服务，依据《民法典》第九百三十七条，业主享有对共有部分享有共有和共同管理的权利。服务对象明确为全体业主，包括已购买住宅、商业及办公物业的自然人、法人或其他组织，物业公司的服务合同主体是业主委员会或业主大会授权的管理人。

服务范围需明确区分“专有部分”与“共有部分”，专有部分指业主独立占有的房屋空间，共有部分包括外墙、屋顶、电梯、消防设施、小区道路、绿地等，非业主共有的部分如私人车位、独立储藏室等需另行约定。服务边界界定需依据房屋交付时的实际状况，若房屋存在隐蔽瑕疵或设备老化，物业公司需在合同中明确维修责任范围，不得以“已交付”为由推卸对房屋主体结构安全的法定责任。针对老旧小区，服务范围应包含对加装电梯、停车位改造等专项工程的协调与实施，对于新建商品房，则侧重于物业管理区域内的日常保洁、绿化养护及秩序管理。

具体服务清单应详细列明，如每日7次卫生清扫、每周1次电梯深度清洁、每月1次消防演练等量化指标，确保服务过程可追溯、结果可考核。

1.2物业设施设备管理职责划分

电梯设备管理职责中，物业公司负责日常运行监控、定期维保、故障