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物业管理条例与操作规范手册（执行版）

第1章总则

1.1适用范围与定义

本《物业管理条例与操作规范手册（执行版）》旨在规范住宅小区及商业物业的物业管理活动，明确政府监管部门、物业服务企业、业主委员会及全体业主的权责边界。本手册适用于所有依法设立并持有《物业服务许可证》的物业服务企业及其承接的物业项目，同时作为业主委员会开展自治工作的核心操作依据。在定义层面，“物业管理”是指业主通过业主大会选聘物业服务企业，由业主委员会代表业主行使对物业的选聘、服务监督、费用收缴及公共事务决策的法定权利，物业服务企业则提供房屋设施维护、环境卫生、秩序维护及安全管理等专业服务的活动。

“物业使用人”不仅指房屋所有权人，还包括合法租赁的租户、借住人员以及临时访客，他们虽不拥有产权，但享有基于租赁合同或借用关系而享有的居住安全、设施完好及基本服务权益，是物业管理体系中的关键利益相关方。本手册中的“物业服务合同”特指业主大会与物业服务企业签订的书面协议，其核心条款包括服务标准、收费标准、违约责任及解约条件；而“委托代理协议”则是业主委员会与物业公司之间的授权文件，用于界定双方在日常运营中的具体分工与决策权限。对于新建商品房，在交付使用前，物业服务企业需依据国家《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》进行初步验收，并向业主出具《物业移交清单》，明确房屋结构、设备设施及附属设施的状态，作为后