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物业管理实务操作与规范手册

第1章物业管理基础理论与法规

1.1物业管理概述与定义

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。该定义明确了物业管理的核心主体（业主与物业服务企业）、核心对象（房屋及配套设施）、核心内容（维修养护与管理）以及核心目标（维护秩序），是开展所有物业管理实务操作的基石。

在实际操作中，若出现因房屋主体结构质量不合格导致的安全事故，这不属于物业管理范畴，而应由建筑主体主体或施工单位负责，物业管理仅承担后续的维修养护责任。物业管理活动必须遵循“依法、依规、按约”的原则，任何服务行为都不能超越合同约定的服务范围，否则即构成违约，需承担相应的法律责任。物业管理不仅包含对物理设施的管理，还涉及对物业管理区域内公共秩序的管理，例如监控室值班、巡逻保安等工作，这些都属于广义的物业管理范畴。

业主委员会作为业主的自治组织，在选聘物业服务企业时拥有决定权，但必须依据相关法律法规和业主大会的决议，确保选聘过程合法合规。

1.2物业管理法律关系

物业管理法律关系是指物业管理活动过程中形成的，由法律规范调整的，在物业管理业主、物业服务企业、业主委员会、物业使用人以及政府行政主管部门之间所形成的权利义务关系。业主与物业服务