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房地产法律知识与应用手册（执行版）

第1章房屋产权基础与登记实务

1.1房屋所有权性质与取得方式

房屋所有权在法律上属于“绝对权”，即权利人可以对抗任何第三人的支配权，其核心特征是不依赖于他人的意志而存在，且具有排他性。根据《民法典》第二百四十条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。我国实行“房地一体”原则，房屋所有权与土地使用权必须一并登记，取得方式主要包括五种：一是通过买卖、互换、赠与等方式转移所有权；二是通过继承、受遗赠等方式取得；三是通过建造、添附（如合法装修）等方式形成；四是通过司法判决或仲裁裁决取得；五是通过合法的历史遗留问题处理（如房改房）取得。

在二手房交易中，若房屋存在“一房二卖”情形，原买受人虽已签订买卖合同并支付部分房款，但房屋所有权仍归出卖人所有，原买受人仅享有基于合同的债权请求权，无法直接取得物权。开发商通过“一房二卖”导致买受人无法取得房屋时，买受人有权请求解除合同、返还已付房款及利息，并可主张出卖人赔偿损失；若房屋已交付但未办理过户，买受人可请求交付房屋并办理过户登记。在继承案件中，若被继承人死亡后未立遗嘱，其房产原则上由法定继承人共同继承，各继承人对该房产享有共同共有权，需共同管理、使用、收益和处分，不得擅自分割。

对于“买卖不破租赁”原则的适用，需满足三个条件：一是租赁在先，二是租赁已登记（或依