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2025年物业费收取与使用管理指南

第1章物业基本情况与收费依据

1.1物业服务范围界定

依据《民法典》第九百三十七条及《物业管理条例》第二十五条，物业服务范围是界定业主与物业服务企业权利义务的核心边界，必须明确包含公共区域维护、设施设备运行管理、环境卫生保洁以及绿化养护等法定职责。具体界定需参照项目竣工图纸及物业服务合同附件，例如将“地下车库道闸系统”、“电梯轿厢清洁”、“公共照明灯具”及“外墙广告位维护”列为必须提供服务的标准项目，避免模糊表述导致服务缺位。

对于“公共区域”的界定，应明确区分“公共共有部分”与“专有部分”（即业主专有户内空间），前者包括大堂、走廊、楼梯间、屋顶平台及公共绿地，后者属于单个业主的私密空间。在界定过程中，需特别注意“共用部位”与“共用设施设备”的划分，依据《住宅专项维修资金管理办法》，共用部位指整栋楼的结构承重墙、屋面、外墙等，共用设施设备指水泵、配电房、消防系统等。服务范围的边界不清是纠纷高发区，例如将“电梯轿厢”错误地定义为业主专有部分，会导致物业公司无权收取电梯轿厢内的垃圾清运费用，必须依据合同明确归属。

对于新建项目，服务范围应严格遵循规划审批文件中的“公共服务设施”清单；对于老旧小区，则需结合历史遗留的公共区域现状，通过现场勘察确认实际占用情况。

1.2收费项目清单明细

收费项目清单必须依据《物业服务收费管理办法》