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社区物业管理人员职责手册

第1章物业基础管理与制度建设

1.1物业公司与业主大会管理

物业公司在承接新项目时，必须严格依据《物业管理条例》及当地住建部门发布的《前期物业服务合同示范文本》，在30日内向业主委员会移交包括《前期物业服务合同》、《业主大会议事规则》、《管理规约》、《物业服务用房使用办法》及《业主名册》在内的全套基础资料，确保资料真实、完整、可追溯。业主大会会议筹备工作需遵循“先筹备后召开”的原则，由物业公司在收到业主委员会书面会议通知后15日内，编制会议议程、确定会议时间地点，并在会前5日通过公告栏、业主群及公告栏张贴会议通知，确保通知覆盖率不低于全体业主的80%。

业主大会表决事项必须严格区分“一般事项”与“重大事项”，一般事项如选聘和解聘物业服务企业、使用维修资金等，需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意；重大事项如改建建筑物及其附属设施等，需经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上同意。物业公司在组织业主大会时，应设立专门的业主代表，负责记录会议全过程，确保会议记录真实反映表决结果，并在会后3个工作日内将会议决议草案提交业主委员会备案，同时向全体业主公示决议结果。对于涉及全体业主利益的公共收益（如电梯广告费、停车费、公共收益等）