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房产评估技术与方法手册（执行版）

第1章

1.1评估目的与适用范围

本手册旨在为房地产交易、抵押、征收及司法诉讼等场景提供标准化的评估技术指南，确保评估结果的客观、公正与合法。适用范围涵盖居住用商业用房、工业厂房、土地及建筑物，特别针对存量房与新建商品房、既有建筑与工业设施、农村宅基地与城市住宅等多元场景。

评估目的包括协助银行进行信贷审批、政府部门进行资产清查、法院执行案件调解、企业并购重组定价以及政府征收补偿计算。本手册适用于具备相应资质的评估机构，在遵循国家法律法规的前提下，对各类房产价值进行独立、专业的价值判断。适用范围明确排除非专业评估机构出具的结论性报告，以及因评估目的不符、程序违规或数据缺失导致的无效评估结果。

所有参与评估的委托方、评估机构及报告使用者均须严格遵守本手册的合规性要求，确保评估行为处于法律监管框架之内。

1.2基本术语与定义

市场价值是指估价时点，在公开市场上，自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且不受强迫影响的情况下，实现公平交易时的价格。潜在市场价值是指估价时点，在公开市场上，自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且不受强迫影响的情况下，但卖方处于强势地位时的价格。

市场法是通过参照类似房产在市场上的交易案例，经过修正得出估价对象价值的方法，是房产评估中最核心的技术手段。收益法是指通过预测估价对象未来预期收益，并将其资本化得出估价