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物业管理与社区服务手册（执行版）

第1章基础规范与责任体系

1.1物业基本定义与服务范围

物业管理是指业主对共有部分及相关设施进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。其核心在于平衡“业主共有权益”与“业主个体使用权益”，确保社区资产保值增值。服务范围通常涵盖小区内的公共区域（如道路、绿地、广场）及共有设施设备（如电梯、水泵、消防系统、监控中心），同时包含对业主专有部分（如住宅、车位）的配套服务。

服务范围界定需明确“专有部分”与“共有部分”的物理边界，例如：屋顶属于全体业主共有，而入户走廊属于专有通道；若划设电梯轿厢，轿厢内属于业主共有，轿厢外属于专有。服务范围还涉及物业服务区域内的公共配套服务设施，如社区服务中心、健身设施、儿童游乐区、绿化养护区以及公共照明设施等，这些是维护社区整体风貌的关键。服务范围界定需遵循《民法典》及地方性物业管理条例，明确服务边界，避免因边界模糊导致的权责纠纷，例如：围墙内的道路归全体业主共有，围墙外的道路归开发商或特定业主使用。

服务范围还包括对物业管理区域内的绿化、环境卫生、秩序维护、安全保卫、设施设备运行、客户服务及房屋维修等具体内容的统一管理和服务。

1.2业主大会与业主委员会运作规则

业主大会是业主行使共同管理权的最高权力机构，其运作必须遵守《民法典》及地方性法规，确保决策过程的合法性和透明