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2026年物业费定价成本监审实务指南

前言

2025年3月1日新修订的《政府制定价格成本监审办法》正式实施，结合国内物业服务行业近年的成本波动情况、民生保障类物业定价的实际需求，为统一全国各级价格主管部门、成本监审机构的物业费定价监审操作标准，避免不同区域监审尺度差异过大、虚列成本挤占业主权益等问题，特编制本实务指南。本指南所有核定规则、参数指标均符合现行国家法规、行业标准要求，可直接用于2026年度各类政府指导价管理范畴内的物业服务定价成本监审工作。

术语定义

本指南涉及所有核心术语统一明确如下，所有监审工作不得对术语内涵自行调整：

1.物业费定价成本：指物业服务企业按照物业服务合同约定，为提供对应等级物业服务所发生的符合法律法规及本指南规定的必要、合理支出，是政府制定物业费政府指导价的核心依据，不含物业服务企业的利润、法定税费部分。

2.监审主体：指县级以上人民政府价格主管部门下属的成本监审机构，或经价格主管部门委托的具备注册成本工程师资质的第三方机构，监审工作组组成人员不得少于3人，其中注册成本工程师占比不得低于三分之二。

3.监审周期：指本次监审覆盖的会计核算周期，原则上为连续3个完整会计年度，不足3个完整年度的按实际存续周期核算。

4.可核增成本：指物业服务企业未在申报材料中列明，但属于物业服务必需、合规且已实际发生的合理支出，经监审工作组核验凭证后可计入定价成本