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2025年物业管理实务与规范手册

第1章物业基础理论与法律法规

1.1物业管理基本定义与范围界定

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据《民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业管理范围涵盖住宅、商业办公、工业园区及综合社区等多种业态，其核心在于“管”与“养”的结合，即通过专业化服务提升居住/办公品质。服务边界明确界定为“专有部分”与“共有部分”的区分，专有部分由业主自行管理，共有部分由全体业主共同管理，这是物业管理法律关系的基石。服务范围通常包括日常清洁、秩序维护、公共设施运行监管、安全巡查及投诉处理等具体执行动作，不包含房屋买卖或产权变更等交易行为。

物业管理的本质是“契约化管理”，通过明确的权利义务分配，实现从“人治”向“法治”的治理模式转变。

业主作为物业的原始所有者，拥有房屋的占有、使用、收益和处分四项基本权能，但行使处分权需遵循法定程序。房屋所有权证（不动产权证书）是确认产权归属的法定凭证，其记载的坐落、面积、用途等关键信息直接决定物业管理的责任主体。

若房屋存在共