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房产交易与经纪实务手册（执行版）

第1章房产交易全流程规范

1.1交易前尽职调查与风险识别

核实产权归属：要求卖方出示不动产权证书，并现场查验房屋坐落、面积、用途是否符合登记信息，重点排查是否存在查封、抵押或异议登记情况，通过不动产登记中心官网或第三方平台查询房屋是否存在权利限制。评估房屋状况：聘请专业房产评估机构对房屋进行实地勘测，记录户型结构、层高、采光面及装修现状，对比市场同类房源价格，判断房屋是否存在结构性缺陷或隐蔽工程隐患。

查询交易历史：调取房屋办理过抵押、继承、赠与或查封记录，确认卖方是否有权处分该房产，同时核实是否存在“一房二卖”或“买卖不破租赁”的潜在风险点。审查合同条款：仔细阅读买卖合同中关于交付时间、违约责任、解约条件及争议解决地等关键条款，确保条款清晰无歧义，特别是关于逾期交房或过户延误的赔偿机制。访谈周边居民：随机走访小区周边30米内的居民，了解房屋的实际使用情况、邻里关系及是否存在噪音、排污等相邻权纠纷，评估交易后的居住体验。

计算潜在成本：根据房屋总价、契税、维修基金及可能的中介费，初步测算总交易成本，并在签约前向买卖双方确认最终支付金额，避免资金交付后产生纠纷。

1.2合同签署与法律效力确认

拟定标准格式：依据当地住建部门发布的示范合同文本，结合双方协商情况起草补充协议，明确房屋交付标准、付款方式（首付比例、放款节点）、房